Surface habitable

La surface habitable est un diagnostic immobilier obligatoire depuis 2009. En quoi consiste-t-il et quelles sont ses modalités de réalisation ?

Qu’est-ce que le diagnostic surface habitable ?

Le diagnostic surface habitable a été rendu obligatoire par la loi Boutin du 25 mars 2009. Il mesure la surface de plancher qui est réellement exploitable dans un logement. Ce diagnostic immobilier a été mis en place dans le but de protéger les intérêts des locataires et de lutter contre les exclusions sur plusieurs plans.

Concrètement, les résultats du mesurage loi Boutin pour un logement permettent au futur locataire de savoir à quoi s’attendre et de comparer aisément les prix. La surface habitable est également utile pour l’estimation de la consommation énergétique d’un logement à partir de sa classe énergie fournie par le DPE. Enfin, le mesurage loi Boutin rend plus facile la comparaison des frais d’agence que les professionnels de l’immobilier perçoivent.

Quels sont les logements concernés ?

L’obligation de mesurage loi Boutin concerne tous les logements, maisons individuelles ou appartements, loués vides et qui sont destinés à être utilisés en tant que résidence principale. Les locaux professionnels non meublés sont également concernés par cette disposition. En revanche, la loi Boutin ne touche pas aux locations meublées et aux locations saisonnières.

Quand doit-il être réalisé ?

Les résultats du mesurage loi Boutin font partie des éléments constitutifs du dossier de diagnostic technique. Ils doivent donc être présentés au locataire au plus tard le jour de la signature du bail. Cependant, le mesurage doit être réalisé de préférence dès la publication de l’annonce de mise en location du logement. D’ailleurs, depuis le 1er avril 2017, il est devenu obligatoire d’afficher la surface habitable des logements à louer dans le libellé des annonces immobilières.

Quel est le mode de calcul de la surface habitable loi Boutin ?

La surface habitable d’un logement correspond à la surface de plancher construite moins la somme des superficies des éléments suivants :

  • Gaines,
  • Murs,
  • Embrasures de portes et de fenêtres,
  • Cloisons,
  • Cages et marches d’escaliers.

Les combles non aménagés, les caves, les garages, les balcons, les vérandas et les sous-sols ne sont pas pris en compte dans le calcul. Il en est de même pour les combles non aménagés, les remises, les séchoirs situés à l’extérieur et les locaux communs. Par ailleurs, les volumes qui possèdent au moins 80% de parois vitrées (60% pour les immeubles collectifs) et les parties annexes qui ont une hauteur de plafond inférieure à 1,8 mètre sont exclus du mesurage loi Boutin.

Quelle est la différence entre les surfaces loi Boutin et loi Carrez ?

Contrairement à la surface habitable Boutin qui prend en compte uniquement l’espace utile à l’intérieur d’un logement, la surface privative Carrez inclut toutes les parties annexes de la maison qui ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,8 cm : sous-sol, grenier, véranda… De plus, le mesurage loi Carrez s’applique uniquement aux lots en copropriété. En revanche, le mesurage loi Boutin s’impose dans le cadre de la mise en location d’un bien immobilier non meublé.

Bon à savoir : en 2014, la loi Alur a instauré l’obligation de réalisation du mesurage loi Boutin dans le cadre des ventes immobilières, mais cette mesure a été suspendue assez rapidement. Actuellement, c’est une harmonisation des mesurages Carrez et Boutin qui est à l’étude.

Qui peut réaliser un diagnostic surface habitable ?

La loi n’exige aucune certification pour la mesure de la surface habitable d’un logement. Théoriquement, le particulier bailleur peut donc s’en charger lui-même. Mais dans la pratique, il est préférable que cette mission soit confiée à un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme compétent. Cela permet au propriétaire d’éviter les lourdes conséquences que peut entraîner une estimation erronée de la superficie habitable. Le mesurage loi Boutin coûte entre 80 et 120 € pour un logement de dimensions moyennes. Ce prix peut être majoré si la surface a une structure un peu complexe.

Quelle est la durée de validité du mesurage de la surface habitable ?

Le diagnostic surface habitable a en principe une durée de validité illimitée. Mais, il peut devenir invalide si des travaux de rénovation viennent modifier l’espace utile disponible dans le logement. Dans ce cas, le propriétaire doit faire réaliser à nouveau le mesurage.

Que se passe-t-il en cas de défaut de mesurage loi Boutin ?

Lorsque la surface habitable d’un logement n’a pas été fournie à un locataire avant la signature du bail, celui-ci a le droit de faire annuler le contrat sans encourir une quelconque pénalité. Par ailleurs, si le chiffre fourni est erroné (avec un écart de plus de 5%), une diminution proportionnelle du loyer peut être demandée par le locataire dans un délai d’un an après la signature du contrat.

 

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